Registro di anagrafe condominiale incompleto: quando rischia la revoca l'amministratore

Il registro di anagrafe condominiale viene spesso considerato un adempimento formale, da compilare una volta e dimenticare. Con un decreto del 4 dicembre 2025 (R.G. 2785/2024) il Tribunale di Cagliari ha invece revocato un amministratore anche perché, davanti a un'infiltrazione, non era in grado di fornire i dati anagrafici corretti dei condomini coinvolti. Come riportato da ANACI Italia Servizi, un registro incompleto, non aggiornato o con errori può quindi pesare sulla valutazione dell'operato dell'amministratore.

Cosa deve contenere il registro

L'articolo 1130, numero 6, del Codice civile affida all'amministratore la tenuta del registro di anagrafe condominiale. Non si tratta solo di un elenco di nomi:

• Generalità di proprietari e titolari di diritti reali o di godimento, con codice fiscale e residenza o domicilio.
• Dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
• Ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

I condomini devono comunicare per iscritto le variazioni entro sessanta giorni. Se le informazioni mancano, l'amministratore le richiede con raccomandata e, trascorsi trenta giorni senza risposta completa, può acquisirle direttamente addebitando i costi ai responsabili. Un registro lacunoso, quindi, non si giustifica con il silenzio dei condomini: la legge indica all'amministratore gli strumenti per completarlo.

La parte sulla sicurezza è quella più trascurata

ANACI parla di Registro Anagrafe Sicurezza (RAS) per indicare la sezione che raccoglie lo stato delle parti comuni: ascensori, impianti termici, impianti elettrici, prevenzione incendi, verifiche periodiche e interventi eseguiti. È la parte che serve quando c'è un'urgenza, perché permette di sapere subito cosa è stato fatto, da chi e quando. Tenuta in formato digitale e aggiornata a ogni intervento, consente di passare dalla gestione dell'emergenza alla prevenzione.

Quando si arriva alla revoca

L'articolo 1129 del Codice civile consente a ciascun condomino di chiedere al tribunale la revoca dell'amministratore in caso di gravi irregolarità, e tra queste elenca espressamente l'inottemperanza agli obblighi dell'articolo 1130 sui registri. L'assemblea, in ogni momento, può comunque revocare l'amministratore e nominarne uno nuovo con delibera. Il caso di Cagliari mostra che un registro incompleto non resta un problema teorico: emerge proprio quando serve rintracciare un condomino o ricostruire lo stato di un impianto.

Cosa possono verificare i condomini

• Chiedere all'amministratore se il registro di anagrafe è aggiornato e con quale periodicità viene rivisto.
• Verificare che siano documentate le manutenzioni obbligatorie di ascensori, impianti termici e antincendio.
• In caso di cambio amministratore, pretendere la consegna del registro nel passaggio di consegne insieme agli altri registri condominiali.
• Comunicare per iscritto ogni variazione della propria unità: vendita, locazione, cambio di residenza.

Nei condomini che seguo a Roma il registro di anagrafe e i dati sulla sicurezza vengono verificati al momento del subentro e aggiornati a ogni intervento, in modo che consiglio e condomini possano consultarli. Se il registro del vostro stabile non vi è mai stato mostrato, è un buon punto da cui partire per valutare la gestione.